4月16日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹2024年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降9.5%。全國(guó)新建商品房銷售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示，從一季度房地產(chǎn)投資、銷售情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整過(guò)程中。

第一，今年一季度房地產(chǎn)銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大，也有去年對(duì)比基數(shù)的原因。去年由于特殊情況影響，3、4月份房地產(chǎn)銷售迎來(lái)“小陽(yáng)春”。但對(duì)比去年6月份以后房地產(chǎn)各個(gè)月的銷售總量，發(fā)現(xiàn)今年3月份房地產(chǎn)銷售總量比去年下半年各個(gè)月絕對(duì)水平都高，這說(shuō)明今年一季度尤其是3月份房地產(chǎn)銷售回落確實(shí)有去年同期對(duì)比基數(shù)較高的原因，絕對(duì)量水平并不低。

第二，支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策措施效果還在持續(xù)顯現(xiàn)。第一，房地產(chǎn)“三大工程”拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資0.6個(gè)百分點(diǎn)，顯現(xiàn)出成效。第二，從一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)貸款降幅收窄了1.2個(gè)百分點(diǎn)，這跟“白名單”融資政策落地有直接關(guān)系。第三，今年以來(lái)，還有30多個(gè)城市提出住房以舊換新政策，在各地方政府共同努力下，今年3月份房地產(chǎn)銷售面積和金額比1-2月份降幅分別收窄了1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)。這三個(gè)方面數(shù)據(jù)顯示了支持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策效果在持續(xù)顯現(xiàn)。

盛來(lái)運(yùn)強(qiáng)調(diào)，要理性看待此輪房地產(chǎn)調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十幾年的高速擴(kuò)張后，按照產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)周期，現(xiàn)在調(diào)整是正常的。房地產(chǎn)階段性調(diào)整，有利于房地產(chǎn)后續(xù)構(gòu)建新模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的產(chǎn)能可以市場(chǎng)出清，開(kāi)發(fā)商能夠建更好的房子，提供更好的服務(wù)，這對(duì)消費(fèi)者也是有利的。

盛來(lái)運(yùn)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有支撐的，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，2023年常住人口城鎮(zhèn)化率為66.2%，但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有2.97億的農(nóng)民工在城里沒(méi)有完全市民化，這些進(jìn)城的農(nóng)民工中間購(gòu)房比例不高。同時(shí)，現(xiàn)有的住房存量中，90平米以下的中小戶型房子還是占絕大多數(shù)，隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性需求、剛需都還比較大。


4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬(wàn)平方米，成交總金額約118.9億元。

從結(jié)果來(lái)看，本輪土拍熱度不及一批次首輪，6宗地中3宗地塊觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交、2宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，民企在此次土拍中“運(yùn)氣爆棚”，大華、龍湖集團(tuán)分別斬獲1宗地。其余4宗地塊分別被中環(huán)集團(tuán)、保利&建發(fā)、象嶼&聯(lián)發(fā)、越秀地產(chǎn)獲得。

與上一輪土拍相比，本次最大的不同是 “7090”政策的松綁。上海本輪土拍調(diào)整了中小套比例要求，從“60%~80%不等”調(diào)整為“50%~70%不等”，并將實(shí)行最新的中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)從“多層90平方米、小高層95平方米、高層100平方米以內(nèi)”調(diào)整為“多層100平方米、小高層110平方米、高層120平方米以內(nèi)”。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這一規(guī)則的調(diào)整未來(lái)將增加改善型產(chǎn)品供應(yīng)，降低大面積產(chǎn)品溢價(jià)，緩和供需矛盾。


4月18日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》，規(guī)定即日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購(gòu)買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。

長(zhǎng)沙樓市自2017年“318”政策之后進(jìn)入限購(gòu)時(shí)代,“以舊換新”政策的出臺(tái)被認(rèn)為是長(zhǎng)沙全面取消樓市限購(gòu)的標(biāo)志。

4月15日，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司和鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布公告稱，鄭州市4月20日將啟動(dòng)二手住房“賣舊買新、以舊換新”收購(gòu)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)階段限額500套。

4月16日，樂(lè)有家在其官微新聞發(fā)布中提及「樂(lè)有家聯(lián)合綠景白石洲，將試水推廣深圳房產(chǎn)首個(gè)“以舊換新”項(xiàng)目」，意在完成存量房的交易和新房的輪動(dòng)循環(huán)。

目前，住房“以舊換新”政策正在逐漸興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超30座城市明確表示支持二手房“以舊換新”，10余個(gè)城市已開(kāi)始實(shí)施相關(guān)政策。這一政策通常由政府機(jī)構(gòu)、國(guó)有企業(yè)或開(kāi)發(fā)商作為主導(dǎo)方，通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，助力居民實(shí)現(xiàn)舊房出售與新房購(gòu)置。


4月18日，澳門特區(qū)立法會(huì)舉行全體會(huì)議，表決通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)“撤辣”(指取消與不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施)法案，包括取消特別印花稅、額外印花稅和取得印花稅，法案將在特區(qū)公報(bào)刊登公布翌日起生效。

特區(qū)立法會(huì)全體會(huì)議當(dāng)天下午表決通過(guò)采取緊急程序?qū)徸h《取消與不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施》，隨后一般性及細(xì)則性表決通過(guò)法案。

特區(qū)政府經(jīng)濟(jì)財(cái)政司司長(zhǎng)李偉農(nóng)表示，政策初心是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)、健康可持續(xù)發(fā)展。2010年在低息周期下，本地住宅供應(yīng)不足，市場(chǎng)“炒風(fēng)”熾熱，特區(qū)政府推出不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)稅務(wù)措施后，成功穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。近年外圍環(huán)境進(jìn)入新周期，本地住宅供應(yīng)穩(wěn)定，基本可以滿足社會(huì)各階層人士的住屋需求，亦有充足土地儲(chǔ)備配合未來(lái)城市發(fā)展。經(jīng)審慎評(píng)估及考慮現(xiàn)時(shí)各項(xiàng)因素，決定進(jìn)一步撤銷臨時(shí)性的管理措施。

根據(jù)中指研究院于本周發(fā)布的《居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，今年3月份，選擇“購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月”的受訪者占比約為17%，環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；半年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房占比約為18.2%，環(huán)比略有增加。雖然在樓市活躍度略有修復(fù)下，居民購(gòu)房計(jì)劃出現(xiàn)微增，但是整體仍處于低位水平，購(gòu)房需求釋放相對(duì)緩慢。


據(jù)悉，上述受訪者絕大部分是在二線城市和三四線城市工作的青年，也是目前購(gòu)房、置換需求的主力軍，這一調(diào)查結(jié)果反映出居民置業(yè)心態(tài)。

從當(dāng)前購(gòu)房阻力來(lái)看，還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌是影響居民購(gòu)房的主要因素，占比均超過(guò)35%。其中收入不穩(wěn)定、還貸壓力大的因素占比穩(wěn)中有升。

值得關(guān)注的是，由于樓市修復(fù)較弱，疊加房企加大降價(jià)力度，居民看跌房?jī)r(jià)的預(yù)期也在增加。《報(bào)告》顯示，受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌預(yù)期占比31%，環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)再次增加趨勢(shì)；而上漲預(yù)期持續(xù)處于相對(duì)低位，上漲預(yù)期占比約為13%。

另外，據(jù)中國(guó)人民銀行近期發(fā)布的《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，居民預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”的占比增加。其中，12.3%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)“上漲”，53.9%的居民預(yù)期“基本不變”，20.2%的居民預(yù)期“下降”，13.6%的居民“看不準(zhǔn)”。而在消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿選項(xiàng)中，問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，僅14.3%的居民選擇購(gòu)房，較上一季度下降3個(gè)百分點(diǎn)，跌幅較以往明顯。

克而瑞通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這是近5年來(lái)首次對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的居民占比超過(guò)20%，意味著居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期已跌至近5年最低點(diǎn)。而從以往來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)較好時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較樂(lè)觀；市場(chǎng)表現(xiàn)差時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀；市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也將有所修復(fù)。

(2024年04月20日 08:45 新浪網(wǎng) 作者 明源地產(chǎn)研究院)

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